Bail commercial (3-6-9) : échéances, préavis et résiliation
6 mois au minimum avant l'échéance triennale pour le congé du preneur. En tacite prolongation : 6 mois au minimum et départ au dernier jour d'un trimestre civil. Données au 13 octobre 2026.
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Quelles règles pour ce contrat ?
Bail soumis au statut des baux commerciaux. La sortie triennale décrite est celle du preneur ; le congé du bailleur suit un régime distinct.
| Point à vérifier | Règle | Texte |
|---|---|---|
| Durée | 9 ans au minimum pour un bail soumis au statut des baux commerciaux. Le preneur peut en principe sortir à chaque échéance de 3 ans. | L145-4 |
| Reconduction | Sans congé ni demande de renouvellement, le bail écrit se prolonge tacitement au-delà du terme. Cette prolongation ne constitue pas un nouveau bail automatiquement renouvelé pour 9 ans. | L145-9 · L145-4 |
| Préavis | 6 mois au minimum avant l'échéance triennale pour le congé du preneur. En tacite prolongation : 6 mois au minimum et départ au dernier jour d'un trimestre civil. | L145-4 · L145-9 |
| Forme de notification | Pour le congé triennal du preneur : lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou acte extrajudiciaire signifié par un commissaire de justice. Le congé relevant de L145-9, notamment pendant la tacite prolongation, est donné par acte extrajudiciaire. | L145-4 · L145-9 |
| Point de départ du préavis | Décompter le préavis avant l'échéance visée. Pour une LRAR admise par L145-4, R145-38 distingue la date d'expédition pour l'auteur et la première présentation pour le destinataire ; si la lettre ne peut être présentée, renouveler la démarche par acte extrajudiciaire. Pour un acte, retenir sa signification. | L145-4 · L145-9 · R145-38 |
Peut-on résilier avant le terme ?
Le preneur peut donner congé aux échéances triennales. La retraite, l'invalidité et le décès du preneur ouvrent les facultés prévues par L145-4. Une rupture amiable reste possible. Une clause résolutoire ne produit effet qu'après un commandement demeuré infructueux pendant 1 mois, selon L145-41.
Textes : L145-4 · L145-41 · 1193.Organiser le départ des locaux commerciaux
Identifiez le bail, ses avenants et votre qualité de locataire. La première décision est de choisir entre une sortie triennale et un départ pendant la tacite prolongation. Reliez le calendrier au local concerné, puis préparez l’état des lieux et la remise des clés. Le paiement mensuel du loyer ne remplace pas cette lecture du bail.
Les informations à relever dans le dossier
- Adresse des locaux et date de prise d’effet du bail
- Échéance triennale visée et éventuelle clause dérogatoire
- Bailleur destinataire et preuve de notification
Une frise pour préparer la notification
Exemple fictif : bail commercial du locataire prenant effet le 1er janvier 2024, sans dérogation à la sortie triennale. Le préavis de 6 mois est celui de L145-4.
- Prise d’effet du bail
- Date limite de notification du congé triennal
- Fin de la première période triennale
Points de vigilance
- Les baux de plus de 9 ans, les locaux monovalents, les bureaux exclusifs et certains locaux de stockage peuvent comporter une dérogation à la sortie triennale. Lire la clause avant de programmer une sortie. Textes : L145-4.
- La faculté de congé du bailleur n'est pas un droit général de sortie triennale : L145-4 la réserve aux motifs qu'il énumère. Textes : L145-4.
- Pour une clause résolutoire, le commandement doit mentionner le délai légal. La suspension judiciaire pour impayés est soumise aux conditions de L145-41 dans sa version de 2026. Textes : L145-41.
Modèle de lettre de résiliation ou de non-renouvellement
Modèle de lettre pour le seul congé triennal du locataire admis par L145-4, envoyé en LRAR. Pour un congé relevant de L145-9, notamment en tacite prolongation, faites établir l’acte extrajudiciaire par un commissaire de justice.
Les textes de référence
Sources : textes Légifrance, règles vérifiées le 13 octobre 2026 : Code civil, article 1193 ; Code de commerce, article L145-4 ; Code de commerce, article L145-41 ; Code de commerce, article L145-9 ; Code de commerce, article R145-38.